近几年市场上的酒店式公寓非常多，而且看这个趋势也是越来越多。以上海为例，到2009年年底酒店式公寓的供应量有超过5000万套，中低端产品在二、三线城市更是遍地开花。通过我们的研究发现，其中很多所谓酒店式公寓产品是一个伪产品，我们觉得有必要对它的一些基本属性做一个理解。可能看到酒店式公寓的功能，一个是酒店式服务，第二是住家酒店。酒店式公寓提供酒店中常规配置的服务设施功能，比如说餐饮、健身、商务会所等等。另外，它又和酒店有一个区别，因为它主要是针对长期需求的居家式客户，这里面又有公寓的功能，比如必须要设置厨房，要设置儿童托管中心，有一个居家公寓的体验。现在有很多是40年的商业性质产品，还有相当数量是住宅性质的，也能用于酒店式公寓的范畴。

　　第二，我们来看一下分类，酒店式公寓的管理和服务决定了它的档次。目前国内市场的酒店式公寓管理和服务差别很大，从这里可以看到这上面有雅兰阁、辉盛、逸兰等等。第二类是一个高档的住宅公寓，在上海、北京这些一线城市有大量的外籍人士居住，不少外籍人士的居住区里有高档住宅和公寓，针对这些客户的需求，他们也提供酒店式公寓。酒店式公寓在市场上也占有很大的比例，比如在上海虹桥的温莎公寓，包括在上海浦东的碧云地区的诸多公寓等。第三类是小户型的酒店式公寓，这是从产权式酒店形式衍生的，它的面积小，所以很多人选择这个产品。但其实有很多公寓仅仅是打一个概念，它在后期的服务以及管理上和前面两个比还是差别很大的。

　　再看一下酒店式公寓租赁市场的需求特征，不同的酒店式公寓对不同的市场需求。我们可以看到中高端酒店式公寓的运营管理公司对整体管理配置考量，大部分是以纯租赁为主，它符合商务、休闲以及会所等三大类，其中商务是比例最大的。在需求上与中高档酒店相似，其中以跨国企业的中高层管理人员的家庭需求居多，而且它是构成最大的一部分，也是大的公寓。我们做了两个市场研究，和北京、上海这些中高端酒店式公寓品牌为例，我们可以看它的客户需求，从时间来看，70%是长期的租赁。

　　当然在中高档的产品中购买得也不少，不同档次的产品吸引购买人群有显著的差异。高档品牌的酒店式公寓，酒店是物业管理的豪宅，租金水平的回报是比普通的住宅产品稍微高一点，它的主要客户是基金、企业用户以及富裕个人投资者。中低端产品的价格比较低，主要是国内的投资个人为主。我们做了一个研究，上海、北京高档酒店式公寓投资客源分布，85%是国内的，有国内的企业、基金和个人投资者，10%是亚洲其他国家和地区的，欧美在整个市场上的投资比例还是很小的，只有5%。

　　酒店式公寓对开发商来说，选址又非常重要，选对了一个进入的城市，以及选对了产品开发的区域，可以说就成功了一半。在选址之前，首先需要说明产品的类别，之前的分类已经讲到了，如果发展商计划请专业的酒店和服务商公寓运营商来管理物业的话，它的产品定位是在中高端。比如周边配套的交通，甚至一些小环境中所体现的文化、生活上的元素，对开发商来说最后形成了一个什么样的产品，最后都是起到了关键的作用。这些是中高端运营商所强调的一方面。当然了，酒店公寓不仅仅是依赖这些大规模的专业运营商，只要定位合理，有针对性的特定区域客源开发出合适的产品，投资回报也会在一定水平上。我们从这三个方面来看，这些运营商的顶端产品是在商务区域和外商的聚集区，我们可以看到它所在中国市场的分布情况。第二，高档的住宅公寓，包括用酒店式物业管理作为增值的，都在繁华市中心和外籍人士的聚居区。小户型酒店式公寓，装修配套以中低档为主。

　　再看一下酒店式公寓的选址，这些高档的酒店式公寓在中国的选址非常清楚，各类的产品很多，我们是选一些知名品牌，来看一下他们的布局。这张地图上很明显的是长三角和渤海湾这两个地区，因为这两个地区的龙头城市也是上海、北京。在这两个地区里面，我们可以看到上海主要的大酒店都在这里。在中西部主要是经济发展比较快的。

　　现在选六大品牌来做，第一是选经济最发达的龙头城市，毫无疑问是上海、北京的布局完成以后。第二是这些城市相邻的城市，我们看长三角、渤海湾和沈阳、大连、天津等，这些都已经进入了布局。由于这些地区的商务活动比较频繁，对居住需求促进比较大，酒店式公寓可以满足客人对商务生活片区的要求，同时也可以满足居家要求。它有丰富的住宅产品，其实也对当地的投资环境有优化，另外在旅游城市发展的酒店式公寓，也可以增加客人的居住满意度，可以增加当地的收入，这也是另外一个考虑。

　　小节一下这些选址，它们的特质很明显，第一，都是在一线城市；第二，也是在一线城市的周边城市；第三，在经济条件比较好的城市，比如内地的成都。各个大的品牌针对不同市场的差异化产品，高、中、低产品都有，比如雅诗阁、圣洁等，他们的产品已经非常齐全了。在二线城市主要是以三大品牌为主，如果说在开发中高端酒店式公寓的时候，发展商的选址要考虑运营商在中国的整个投资策略和发展计划。

　　酒店式公寓的投资优劣势比较，从使用者的角度来说，酒店式公寓肯定比公寓式的服务更全面，它的价格当然是低于酒店的价格。从投资的角度来看，酒店式公寓对资金和运营管理的要求比商业项目要稍低，投资的公寓也比较多。但是也有不利的一面，酒店式公寓的私密性肯定是不如普通公寓的，同时市场上新建的高端公寓越来越多，成为它的竞争者。另外，从投资的角度来看，发展酒店式公寓受外部环境的影响比较大。

　　酒店式公寓的机遇和风险在哪里？从2010年住宅市场调控到现在的限购政策，住宅投资通道在大中城市已经被堵死了，很多人将资金转入40年的酒店式公寓，现在出现了不少开发和销售。一个是机遇，另外也有不少的风险，高端的酒店式公寓物业品质、品牌管理等回报稍微高一点。从图上可以看到资金回报大概在4.5%到5%，可能稍高一点。高端住宅的回报率是最低的，只有2.5%到3%左右。如果综合来看，高端酒店式公寓可以算一种比较稳健的物业投资选择，所以它目前也吸引了不少团队的投资机构和个人来投资产品。但中低端酒店供应有些是小户型的产品，主要是个人投资风险比较大，因为它的服务和管理质量没有保证，所以会影响未来后期回报，投资风险就比较难把握。这是个人投资者对酒店式公寓投资的调查，对未来投资有信心的还是占56%，悲观的还是极少数。看一下个人投资者偏好，大多数是比较喜欢品牌管理公司，第二是品牌酒店管理公司，因为它的管理配置比较高。对回报率的期望，分别是11%、30%和59%，大多数人对投资回报率的期待是在5%，这里有对装修的要求等等，我们就不一一列举了。

　　未来的发展趋势，考虑到酒店式公寓的主流市场是商务需求，需要注意的是不同的城市综合体中，酒店式公寓需要比较成熟的商务环境，在商圈综合体中，投资酒店式公寓更加容易获得成功，交通枢纽综合体都不太适合长期居住，因此要考虑这个因素。在新兴投资酒店式公寓，大概是关注其周边产业的发展。我们这里有一个表，各类综合体的构成特点，一个是商圈型，一个是交通枢纽型，一个是新兴城区型。还有一点是需要提醒投资商的，未来高档酒店式公寓是国家重点推出的基础设施建设，也成为城市化进程中提升和优化城市格局的重要推动力量。所以目前在国家的高铁发展规划中，通常它离传统的中心有一定的距离，以交通枢纽为中心，它会增加人流和商务活动，又会形成新的产业，所以各种配套设施在发展过程中建立起来，形成新的新兴城区。新兴城区加上便捷的交通，又会把原来市中心的产业吸引到新兴城区，人们就不再往返中心区和居住特点，产生出更多的商务要求，因此酒店式公寓发展，我们可以关注交通枢纽周边产业的发展程度以及公共配套设施的完成情况，在适当的时候进入这个地区。

　　最后有三点建议，做一个简单的总结。第一，酒店式公寓需要频繁的商务活动支持，因此选择经济发达的地方作为投资目标是理所当然的。在一些经济发展特别快的二、三线城市的特定区域，经过考察之后，专业的品牌酒店公寓利用自身管理水平的保证。最后是管理水平，作为专业的运营管理是长期可持续增值的一个保证。